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房產抵押擔保 重要的三個環節

為擔保債務履行，債務人或者第三人不轉移其擁有所有權民間二胎房產的占有，將該房產抵押給債權人，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權情形的，債權人有權就該房產優先受償。

上述「房產抵押」，提供擔保房產的債務人或者第三人為抵押人（即為「房產抵押人」），債權人為抵押權人；提供的房產為抵押財產；「房產抵押人」必需是抵押財產的所有權人。

債權人辦理房產抵押擔保，需注重的三重要環節為：

一、首先需核實抵押房產的真實性，價值，及抵押房產不動產登記簿記載：「房產抵押人」是否為該房產的所有權人，是否具備「房產抵押人」資格，房產上是否已經設定抵押。

目前我國對於房產等不動產，實行不動產登記制度，房產等需由不動產登記機關確權、登記後，方可進行「房產抵押」；房產所有權人、產權狀態等事項，以不動產登記機關的不動產登記簿記載內容為依據；如無其他足以推翻不動產登記簿記載內容情形，依不動產登記簿最終確定；日常有不動產登記證書（產權人持有）記載內容與不動產登記簿記載內容不一致的，以不動產登記簿記載內容為準。
債權人為債權設民間二胎定「房產抵押」，需核實：

1.抵押房產的真實性，及抵押房產價值是否適於所擔保債權範圍；

2.「房產抵押人」是否具備所涉房產「抵押人」資格，只有登記在不動產登記簿上的「全部房產所有權人」，才具備「房產抵押人」資格；

3.是否已進行抵押及所抵押的債權範圍等。

債權人為確保「房產抵押」順利進行，有必要核實抵押房產，併到房屋所在地不動產登記機關核查上述登記事項。

二、與抵押人（即「房產抵押人」）簽訂「房產抵押擔保合同」。

債權人經核實驗證後，應與不動產登記載明的「全部房產所有權人」，作為民間二胎「抵押人」，簽訂所涉房產的房產抵押擔保合同。

如：抵押房產系婚內財產，屬於夫妻共同財產的，夫妻雙方均應作為「抵押人」在抵押擔保合同書上簽字。

抵押擔保合同的內容一般包括：

（一）被擔保債權的種類和數額；

（二）債務人履行債務的期限；

（三）抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；

（四）擔保的範圍。等等......

如所涉房產已經民間二胎設定抵押，再作抵押的：應以抵押房產扣除已抵押債權，剩餘房產價值的部分，作出相應債權抵押；應將此內容列明在「房產抵押擔保合同」中。

三、在不動產登記機關辦理「房產抵押登記」。

根據我國《擔保法》、《物權法》規定，以房產作為抵押擔保的，抵押權人及抵押人應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。

辦理房產抵押登記的部門為不動產登記機關。債權人設定抵押權，應當同抵押人一併持所簽訂的房產抵押擔保合同等相關材料，在不動產登記機關辦理「房產抵押登記」，抵押權自登記時設立。（完）

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