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房價有漲就是賺？學者：漲幅不到這數字都是賠
房市不好，不少人仍認為房地產是最好投資工具。房地產學者章定煊統計交易成本、房貸支出指出，2014年買房的人，如果漲幅沒達到16%以上，其實都是賠。
章定煊表示，因手上有一筆小錢，日前找了一個金融商品投資，在計算報酬率時想到，這幾年雖房屋二胎然不景氣，還是有不少名嘴藝人大談購屋術，好像很好賺，但報酬率是怎麼算的？
他說，台灣房市在2014年出現轉折，至今已快五年，若以2014年買房的人來算，學術文獻指出，房地產交易成本約在5~10%之間，以7%來算，貸款利率也從優算1.75%，五年的複合利率約9%。 假設房屋的折舊抵掉了房租支出，那麼2014年購屋者，交易成本加上利息支出，新屋上漲沒有達到16%（7%+9%）以上，其實都是賠；這五年來聽名嘴藝人進場買房的，從財務觀點來看，除非選中某些新開發區域且及早進場，否則也大概都是賺少賠多。 章定煊表示，以上計算還不是經濟上的計算法，因為以上的計算法是以實際支付的成本計算損益，經濟上是要用的機會成本來計算損益，機會成本就是要進行這項投資因而放棄次佳投資房屋二胎機會的報酬。 以他這次買的金融商品來說，就算運氣背了一點，遇到貶值跟降息，7年累計投資報酬率應該還是能達到30%，如果他去買房地產，房價必須上漲37%（7%+30%，交易成本+機會成本），才會划算。 但就目前的房市來看，即使是最樂觀的業者，頂多預期價穩量增。多頭的攻擊訊號（價漲量增）即使有，最快也要明年總統大選結束後才可能出現。 章定煊表示，如果是自住需求買屋的，就別算報酬率了，買了就別關心房價，家的感覺是無價的。但如果是要投資的，算盤還是要打精準一點，把貸款成本跟機會成本都算清楚比較好。
章定煊表示，因手上有一筆小錢，日前找了一個金融商品投資，在計算報酬率時想到，這幾年雖房屋二胎然不景氣，還是有不少名嘴藝人大談購屋術，好像很好賺，但報酬率是怎麼算的？
他說，台灣房市在2014年出現轉折，至今已快五年，若以2014年買房的人來算，學術文獻指出，房地產交易成本約在5~10%之間，以7%來算，貸款利率也從優算1.75%，五年的複合利率約9%。 假設房屋的折舊抵掉了房租支出，那麼2014年購屋者，交易成本加上利息支出，新屋上漲沒有達到16%（7%+9%）以上，其實都是賠；這五年來聽名嘴藝人進場買房的，從財務觀點來看，除非選中某些新開發區域且及早進場，否則也大概都是賺少賠多。 章定煊表示，以上計算還不是經濟上的計算法，因為以上的計算法是以實際支付的成本計算損益，經濟上是要用的機會成本來計算損益，機會成本就是要進行這項投資因而放棄次佳投資房屋二胎機會的報酬。 以他這次買的金融商品來說，就算運氣背了一點，遇到貶值跟降息，7年累計投資報酬率應該還是能達到30%，如果他去買房地產，房價必須上漲37%（7%+30%，交易成本+機會成本），才會划算。 但就目前的房市來看，即使是最樂觀的業者，頂多預期價穩量增。多頭的攻擊訊號（價漲量增）即使有，最快也要明年總統大選結束後才可能出現。 章定煊表示，如果是自住需求買屋的，就別算報酬率了，買了就別關心房價，家的感覺是無價的。但如果是要投資的，算盤還是要打精準一點，把貸款成本跟機會成本都算清楚比較好。
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