用住宅火險 輕鬆搞清楚建物造價成本新光代書-房屋二胎.土地二胎.二胎 貸款.轉貸降息.抵押.房屋增貸.債務整合

房地產建案的造價是多少？是現場銷售人員說了算數，還是有別的門道可以打聽，把房價扣掉建築成本，再計算一下土地成本，其實就可以知道，當你買1戶房子的時候，建商賺你多少錢。

很多人到預售個案接待中心現場談房子的時候，現場銷售人員都會告訴客戶，因為受到原物料、建材與人力成本等因素，所以，建築成本的造價是很高的，房地產市場盛傳，英業達董事長葉國一在台北士林官邸附近的土地建案，每坪造價高達35萬元，台北市單戶總價2億元起跳的建案，現場也會跟你說：「我們建案的造價是每坪25萬元。」到了台北縣，同樣是豪宅產品，用的建材與台北市億元戶豪宅相當，現場的銷售人員會說：「我們的造價每坪是18萬元。」
 

怎麼台北市、台北縣的同等級豪宅，建築成本戶每坪差到7萬元呢？那麼買100坪的建築物，光是建造成本就差了700萬元，有沒有那麼離譜？難道台北市的建材就一定比台北縣貴？其實建築成本是一項看不見的成本，關係到建商用什麼等級的產品，一個馬桶可以賣5萬元。但是5000元有可以買到可以用的馬桶，所以，建築成本的實際數字，只有建商自己知道。

不過，一般人買房子都會辦理房屋貸款，當你向金融機構申請房屋貸款的時候，金融機構為了保障借款標的物安全，都會要求借款人加保一個「住宅火災及地震基本保險」，很多民眾都會依照金融機構要求加保這個保險，但是，很多人卻不知道，金融一夠是怎麼定義建築物的成本，然後給予保額、保費的計算。

保險業者表示，「住宅火災及地震基本保險」主要是保障民眾萬一遇到火災事故，房屋的損害能夠獲得補償。該項保費的計算主要依據「住宅火險費率」與「建築物造價成本」兩項。這裡面就有保險工會認定的「建築物造價成本」
 

根據保險公會的資料，這個計算標準是依照台灣省建築師公會之「各縣市建築物總工程費單價參考表」調整而得，「磚、木、石及金屬構造」每坪單價新台幣25000元；「鋼骨造」建築每坪單價另加20％；交通不便地區也酌增單價，調漲幅度從16％到48％不等。

若以「座落於台北市、建物所有權狀30坪、樓高10層、鋼筋混凝土特一等建築、裝潢費50萬元」的房屋為例，每坪造價為7.8萬元，住宅火災保險的保額、保費計算方式如下(不管您是位於那一層樓，保額、保費皆相同)： 
1、保額：每坪7.8萬× 30坪＋裝潢50萬＝284萬元，用這樣的總價去換算每坪造價，等於每坪9.5萬元
2、年保費：保額284萬×火險費率0.037％＝1051元
 

至於投保住宅建築物火險之保險金額的計算，規定是住宅建築物火險保額應以建築物重置成本為計算基礎，才可獲得足額保障。相關計算方式如下：
建築物重置成本＝建築物本體造價總額＋建築物裝潢總價

《建築物本體造價總額之計算如下》：

(1)一般結構(加強磚造及鋼筋混凝土造建物)
建築物本體造價總額＝建築物構造每坪單價×建築物使用面積(含公共設施)　　　　　　　　　　　　　　　
(2)鋼骨結構：依一般結構每坪單價另加20％計算。
(3)其他結構(磚、木、石及金屬結構)：每坪單價以新台幣25000元計算。
 

《建築物裝潢總價之計算如下》：

(1)每坪裝潢總價×建築物使用面積(不含公共設施)。
(2)一般裝潢每坪加新台幣10000元至50000元。
(3)豪華型裝潢另行約定。
 

房地產業者表示，台灣省建築師公會的「各縣市建築物總工程費單價參考表」與實際狀況還是有些差距，一般來說，差距約在30％左右，簡單的說，公會如果認定每坪造價是7.8萬元，民間實際造價通常會花到每坪10.14萬元，這樣的建築成本其實會隨著原物料價格而略有變動，建商表示；「『各縣市建築物總工程費單價參考表』既然都打上了『參考表』這3個字，就表示僅供參考囉！」

不過，建商的認定可與保險公司不同，保險公司就是依據這個「參考表」來定價格，所以，當豪宅被火燒的時候，其火災損失的賠償價格未必就會「高人一等」。

「加強磚造或鋼筋混凝土造」之建築物            單位：新台幣元/坪

地上樓層數	台北市	台北縣/桃園縣/基隆市/外島	苗栗/新竹 台中/雲林彰化/南投嘉義	宜蘭/台南 高雄/屏東	花蓮/台東
1	52,000	49,000	44,000	43,000	46,000
2	55,000	52,000	47,000	46,000	49,000
3	59,000	56,000	51,000	50,000	53,000
4-5	62,000	60,000	53,000	50,000	53,000
6-8	74,000	69,000	61,000	60,000	62,000
9-10	78,000	72,000	64,000	62,000	65,000
11-12	84,000	78,000	69,000	68,000	71,000
13-14	86,000	80,000	72,000	71,000	73,000
15-16	96,000	90,000	81,000	80,000	83,000
17-18	108,000	102,000	92,000	91,000	94,000
19-20	119,000	112,000	103,000	102,000	104,000
21以上	132,000	119,000	110,000	108,000	111,000

製表：中華民國產物保險商業同業公會
【說明】：
一、上表造價為「建築物本體」的「每坪造價」，並不含「土地」價格。
二、裝潢：一般裝潢每坪加新台幣$10,000元至$50,000元，豪華型裝潢另行約定。
三、建築物之重置成本＝(上述各類建築物構造每坪單價×各類建築物使用面積【含公共設施】)＋裝潢總價。
四、建築物之「實際現金價值」為重置成本「扣除折舊」後之餘額，建築物本體及裝潢之「耐用年數」請參酌行政院公佈之固定資產耐用年數表規定辦理。
 

案例說明：

以台北市7層樓建築鋼筋混凝土造住宅建築物之3樓、房屋坪數為30坪、每坪裝潢2萬元為例，其住宅建築物火險保額如何計算？
A：住宅建築物火險保額＝建築物本體造價總額＋建築物裝潢總價
＝每坪造價74,000×30坪+裝潢每坪20,000×30坪＝2,820,000

足額投保之情形：

王小明居住於台北市7層樓住宅建築物之3樓、房屋坪數為30坪，其向銀行貸款100萬，其住宅火險及地震基本保險保額計算如下：

項 目	以建築造價表 計算保額	發生損失金額	理賠金額
住宅火災保險	282萬(註1)	100萬	100萬(註2)
		全損	282萬
地震基本保險	120萬	-	-

(註1): 保額282萬=每坪造價74,000×30坪+裝潢每坪20,000×30坪
(註2): 理賠100萬=損失金額100萬×1(保額282萬/重置成本282萬)

不足額投保之情形(將影響保戶理賠及銀行債權之保障金額)：

王小明居住於台北市7層樓住宅建築物之3樓、房屋坪數為30坪，其向銀行貸款100萬，其住宅火險及地震基本保險保額計算如下：

項 目	以貸款金額 計算保額	發生損失金額	理賠金額	與足額投保 理賠差額
住宅火災保險	100萬(註1)	100萬	59.1萬(註2)	少40.9萬
		全損	100萬	少182萬
地震基本保險	120萬	-	-	-

(註1)建築物重置成本為282萬=每坪造價74,000×30坪+裝潢每坪20,000×30坪
(註2)理賠59.1萬=損失金額100萬×(保額100萬/(重置成本282萬×60%))

超額投保 

王小明居住於台北市7層樓住宅建築物之3樓、房屋坪數為30坪，其向銀行貸款500萬，其住宅火險及地震基本保險保額計算如下：

項 目	以貸款金額 計算保額	發生損失金額	理賠金額	說  明
住宅火災保險	500萬(註1)	100萬	100萬(註2)	超過重置成本282萬之保額無效
		全損	282萬
地震基本保險	120萬	-	-

(註1)建築物重置成本為282萬=每坪造價74,000×30坪+裝潢每坪20,000×30坪
(註2)理賠100萬=損失金額100萬×1

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